FAQ About Perihal Panmus dan PPPSRS

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan untuk hunian.

Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah tinggal bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan baik yang berfungsi untuk hunian maupun yang bukan hunian.

Tanah Bersama pada peruntukan sarusun adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan (Surat IMB).

Pemilik adalah setiap orang dan/atau badan hukum yang memiliki satuan rumah susun dibuktikan dengan tanda bukti kepemilikan seperti: SHMSRS/SKBG/AJB/PPJB Lunas notariat/pelaku pembangunan/lembaga keuangan.

Penghuni adalah orang yang menempati satuan rumah susun, baik sebagai pemilik ataupun bukan pemilik.

Kategori Penghuni:

• Penghuni Pemilik
• Penghuni Bukan Pemilik: sewa/hibah/pinjam

Pengelola Sarusun adalah badan hukum yang memiliki izin operasional dan berkemampuan untuk menyelenggarakan jasa pengelolaan satuan rumah susun.

Pelaku Pembangunan adalah orang atau badan hukum, baik badan hukum swasta maupun badan hukum pemerintah yang melakukan pembangunan dan/atau penjualan sarusun.

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun selanjutnya disebut PPPSRS atau P3SRS adalah badan hukum yang beranggotakan pemilik sarusun.

Anggota PPPSRS adalah pemilik sarusun yang namanya tercantum pada sertifikat kepemilikan atau orang yang diberi kuasa oleh pemilik sesuai dengan ketentuan pemberian kuasa yang diatur dalam peraturan untuk menjadi anggota perhimpunan.

Pembentukan PPPSRS dilakukan melalui beberapa tahapan atau proses;

1. Melakukan sosialisasi rencana pembentukan PPPSRS kepada pemilik/penghuni sarusun;

2. Membentuk Tim Verifikasi dan melakukan verifikasi data pemilik / penghuni sarusun;

3. Membentuk Panitia Musyawarah

4. Menyelenggarakan Rapat Musyawarah

5. Memilih dan membentuk pengurus PPPSRS

Tim Verifikasi adalah sekumpulan pemilik sarusun yang secara sukarela bersedia menjadi petugas verifikasi data hunian untuk menghasilkan Daftar Pemilih Sementara (DPS) dan/atau Daftar Pemilih Tetap (DPT).

DPS atau Daftar Pemilih Sementara adalah daftar nama nama pemilik apartemen atau sarusun yang belum dilakukan verifikasi; apakah masih dimiliki oleh pemilik pertama atau sudah dijual kepada pemilik kedua, dst-nya..

DPT atau Daftar Pemilih Tetap adalah daftar nama pemilik apartemen atau sarusun yang sudah melalui proses verifikasi data sesuai ketentuan hak suara yang diatur di dalam peraturan yang berlaku.

DPT atau Daftar Pemilih Tetap adalah daftar nama pemilik apartemen/sarusun yang memiliki hak suara untuk diundang, dipilih dan atau memilih pengurus Panmus/P3SRS, serta menyampaikan pendapat di dalam rapat musyawarah dan/atau rapat anggota.

Panitia Musyawarah atau Panmus adalah orang atau sekumpulan orang yang dipilih oleh pemilik sarusun pada rapat musyawarah; untuk mempersiapkan pembentukan PPPSRS.

Struktur Organisasi Panmus meliputi Ketua, Sekretaris, dan Bendahara, serta jika dibutuhkan maka dapat membentuk seksi-seksi lain sebagai pendukung kerja.

a. Menyusun dan menetapkan jadwal pelaksanaan musyawarah untuk pembentukan PPPSRS ;

b. Mensosialisasikan jadwal musyawarah kepada seluruh pemilik;

c. Menyiapkan dan menyampaikan undangan musyawarah pembentukan PPPSRS;

d. Menyusun rancangan tata tertib musyawarah pembentukan PPPSRS ; 

e. Menyusun rancangan agenda musyawarah ;

f. Menyiapkan daftar hadir musyawarah pembentukan;

g. Menyiapkan rancangan AD/ART PPPSRS 

h. Menyiapkan rancangan tata tertib kepenghunian (House Rules) ; 

i. Menyiapkan rancangan program kerja pengurus PPPSRS;

j. Melakukan konsultasi dengan instansi atau dinas yang terkait;

k. Menyelenggarakan musyawarah untuk pembentukan PPPSRS;

l. Menyiapkan draft pakta integritas pengurus & pengawas PPPSRS yang terpilih;

m. Menyusun risalah dan hasil keputusan musyawarah pembentukan PPPSRS;

n. Mempertanggungjawabkan hasil musyawarah kepada pemilik  sarusun dalam bentuk berita acara hasil rapat musyawarah pembentukan PPPSRS;

o. Melaporkan secara tertulis hasil musyawarah kepada Dinas Perumahan Rakyat Dan Kawasan Pemukiman DKI dengan tembusan kepada Walikota Jaktim dan Gubernur DKI.

Tugas Panmus berakhir setelah terpilihnya pengurus dan pengawas PPPSRS, serta disampaikannya laporan hasil musyawarah pembentukan PPPSRS kepada Kepala Dinas dengan tembusan kepada Walikota dimana sarusun tersebut berdomisili.

Ya, Panitia Musyawarah wajib difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan.

Berupa:

- ruangan kerja;

- peralatan kerja;

- alat tulis dan surat menyurat.

Tidak.

Syarat dapat dipilih menjadi Panitia Musyawarah:

1. Pemilik sarusun berkewargaan Indonesia;

2. Berdomisili di sarusun ditandai dengan KTP;

3. Jika pemilik tidak bersomisili di sarusun maka wajib menyertakan surat keterangan domisili atau surat keterangan menjalankan usaha di sarusun dari rt/rw dan diketahui oleh lurah;

Panitia Musyawarah harus berjumlah ganjil, paling sedikit memiliki:

a. Ketua

b. Sekretaris

c. Bendahara

d. 4 (empat) orang anggota

Catatan:

4 (empat) orang anggota terdiri dari 2 (dua) orang dari wakil pelaku pembangunan, dan 2 (dua) orang dari wakil pemilik sarusun.

Tidak

Tidak

Satu suara.

Tiga suara.

Musyawarah dilaksanakan untuk membahas dan memutuskan:

a. Pemilihan pimpinan musyawarah;

b. Pengesahan tata tertib dan jadwal acara musyawarah;

c. Pembentukan struktur organisasi dan uraian tugas pengurus dan pengawas PPPSRS;

d. Pengesahan pendirian PPPSRS, Anggaran Dasar, dan Anggaran Rumah Tangga;

e. Pengesahan tata tertib kepenghunian;

f. Pengesahan program kerja pengurus PPPSRS;

g. Penetapan Pengurus dan Pengawas PPPSRS;

h. Menyaksikan penandatanganan pakta integritas para Pengurus dan Pengawas PPPSRS terpilih.

1. Daftar nama pemilik dan penghuni;

2. IMB dan/atau revisi IMB beserta lampirannya;

3. SLF beserta lampirannya;

4. Salinan akta jual beli;

5. Keputusan Gubernur tentang Pengesahan Pertelaan yang memuat gambar pertelaan, akta pemisahan dan uraian pertelaan;

6. Tata Tertib Hunian;

7. Salinan Sertifikat Tanah Bersama;

8. Laporan Keuangan Pengelolaan yang telah diaudit oleh akuntan publik, meliputi neraca, laporan laba/rugi, laporan arus kas dan catatan detail atas laporan keuangan sesuai standard akuntansi yang berlaku di Indonesia;

9. Hasil audit kendalan konstruksi, struktur, peralatan, utilitas dan benda bersama;

10. Laporan kegiatan pemeliharaan dan daftar vendor pihak ketiga, berikut daftar tagihan vendor atau pihak ketiga lainnya yang belum terbayar.

IPL atau Iuran Pengelolaan Lingkungan pada apartemen adalah Iuran (bulanan) Pengelolaan Lingkungan, dimana dana iuran tsb digunakan untuk mengelola operasional gedung dan menjaga ketertiban umum di lingkungan apartemen.

Sumber dana IPL ditarik dari penghuni atau pemilik secara proporsional sesuai dengan luas unitnya. 

Semakin luas unit sebuah apartemen yang dimiliki seseorang, maka semakin besar pula IPL yang harus dibayarkan. 

IPL apartemen juga biasa disebut sebagai maintenance fee.

Unsur tagihan bulanan / IPL meliputi biaya-biaya berikut ini:

Service charge, yaitu biaya yang dikenakan Badan Pengelola untuk biaya operasional, gaji pegawai, biaya peralatan kantor, biaya perizinan dan administrasi.

Shinking fund, yaitu biaya yang dikumpulkan dari setiap unit sebagai dana cadangan yang nantinya digunakan untuk biaya perbaikan besar atau benda-benda bersifat vital dan mendesak. Misalnya, penggantian sparepart pada lift (kabel sling, dll), pengecatan gedung (periodik), penggantian pipa saluran air, penggantian instalasi tertentu, penggantian mesin pompa kolam renang, dll. Dana SF tidak boleh dipakai untuk kepentingan lain, seperti membayar gaji pegawai pengelola, menutup kekurangan biaya operasional pengelola atau biaya utilitas. 

Utilitas, yaitu biaya untuk membayar kebutuhan listrik, air bersih dan gas (jika ada) . Selain itu, biaya utilitas juga dipakai untuk biaya kebersihan, keamanan dan engineering untuk biaya perawatan AC, lift, escalator, dan lain sebagainya.